ทำเลทอง สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินไหนบูมหลังวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554

ผู้เขียน หัวข้อ: ทำเลทอง สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินไหนบูมหลังวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554  (อ่าน 16 ครั้ง)

0 สมาชิก และ 1 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้

กุมภาพันธ์ 07, 2018, 02:59:50 PM
  • Jr. Member
  • **
  • กระทู้: 54
    • ดูรายละเอียด

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยเมื่อปี 2554 การพัฒนาทางอสังหาริมทรัพย์ได้ฟื้นตัว และลุกคืบอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณรอบระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานคร จะเห็นได้ว่ามีการพัฒนาโครงการต่างๆ ทั้งอาคารชุด โครงการมิกซ์ยูส ตึกระฟ้าทั้งหลายผุดขึ้นมากมายจากความต้องการอยู่อาศัยในเมือง ใกล้แหล่งงาน และสะดวกต่อการเดินทาง ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบสถานีของระบบขนส่งมวลชนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินบริเวณรอบ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม-อ่อน (BTS) หรือ แอร์พอร์ทเรลลิงค์ (ARL) เองก็ดี โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครโดยเฉลี่ย 4% ต่อปีในปี 2560 หลายเท่านัก
     •   วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ทำให้การพัฒนาคอนโดชะงัก
     •   5 อันดับสถานีรถไฟฟ้า MRT ที่ราคาเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ปี
     •   ส่องทำเลทอง กรุงเทพฯ กำลังขยายตัวไปทางไหน??
     •   ใจกลางเมืองราคาสูง การพัฒนาจึงต้องถอยออกมาไกลขึ้น
วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ทำให้การพัฒนาคอนโดชะงัก
อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเหล่านี้ แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ซึ่งเป็นวิกฤตที่ทำให้การพัฒนาโครงการลดลงฮวบฮาบ โดยเฉพาะโครงการประเภทอาคารชุดซึ่งมักจะพัฒนาในพื้นที่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนต่างๆ อันเห็นได้จากจำนวนการขอจดทะเบียนอาคารชุดที่ลดลง 37.7% ทั่วประเทศ และ 31.0% ในกรุงเทพมหานครในปี 2554 จากปีก่อนหน้า (ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย, 2561) หลังจากนั้นจำนวนการจดทะเบียนอาคารชุดเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว 105.2% ทั่วประเทศในปี 2555 จากปีก่อนหน้า ในขณะที่สถานการณ์ในกรุงเทพมหานครค่อยๆเติบโตไม่สูงนักที่ 18.6% แล้วทรงตัวอยู่ราว 4หมื่นกว่าหน่วยต่อปีจนถึงปลายปี 2559 (ดังภาพต่อไปนี้) แต่ถึงกระนั้น การที่มีจำนวนอาคารชุดจะทะเบียนมากขึ้นไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินจะเติบโตขึ้นสูงในระดับเดียวกัน เพราะการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอาจเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัย

5 อันดับสถานีรถไฟฟ้า MRT ที่ราคาเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ปี
จากรายงานของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เปิดเผยอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน (MRT) ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2555 – 2560) แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หลังช่วงวิกฤตน้ำท่วมปี 2554 ดังภาพต่อไปนี้

ส่องทำเลทอง กรุงเทพฯ กำลังขยายตัวไปทางไหน??
จะเห็นว่าสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินสูงสุดในรอบ 5 ปีจะเป็นบริเวณตะวันออกเฉียงเหนือ ห่างจากย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานครออกมา ได้แก่ สถานีพระราม9 สถานีสุขุมวิท สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีห้วยขวาง และสถานีสุทธิสาร ตามลำดับ ทำให้เห็นถึงแนวโน้มของการขยายตัวของเมือง และความต้องการพัฒนาที่ดินในพื้นที่ที่ราคาต่ำกว่า แต่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า โดยสถานีที่มีอัตราการเติบโตของที่ดินในบริเวณรอบข้างสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2555 – 2560) ได้แก่
 
อันดับ 1 สถานีพระราม 9 ซึ่งหลายท่านได้คาดการณ์ว่าจะเป็นทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ใหม่อีกด้วย โดยที่ผ่านมาได้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการมิกซ์ยูส เมกะโปรเจค เปิดตัวเป็นจำนวนมาก จึงมีศักยภาพเป็นศูนย์กลางของแหล่งงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และที่อยู่อาศัยแนวสูงจำนวน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินอยู่ที่ 14.9% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง บริเวณสี่แยกถนนพระราม9 – ถนนรัชดาภิเษก สะดวกต่อการเดินทางออกนอกเมือง และการเดินทางภายในเมือง ทั้งทางรถยนต์ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRTการเดินทางไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ทเรลลิ้งค์ และรถโดยสารสาธารณะอื่นๆ
     •   ราคาที่ดินระดับสูง โดยเฉลี่ยประมาณ 800,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ซึ่งถือว่ายังไม่สูงเท่าศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) บริเวณสถานีสีลม และสถานีสุขุมวิทซึ่งมีราคาประมาณ 1,600,000 บาทต่อตารางวา และยังถือว่าต่ำกว่าราคาที่ดินในย่านกลางเมืองอีกด้วย ทำให้เป็นที่หมายตาของนักพัฒนา และนักลงทุนอย่างมาก
 
อันดับ 2 คือ สถานีสุขุมวิท อีกหนึ่งย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ที่แวดล้อมไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เป็นจำนวนมาก ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คอนโดมีเนียม โรงแรมหรู และอาคารสำนักงาน โดยมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินอยู่ที่ 13.5% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง สะดวกต่อการเดินทางอย่างมากเนื่องจากเป็นสถานีเชื่อมต่อการเดินทางไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สถานีอโศก สำหรับการเดินทางทางถนนนั้นทำเลตั้งอยู่บน สี่แยกถนนอโศกมนตรี กับ ถนนสุขุมวิท ทำให้สะดวกต่อการเดินทางภายในและออกนอกเมือง
     •   ราคาที่ดินระดับสูงมาก โดยเฉลี่ยประมาณ 1,600,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ซึ่งเป็นเพียงหนึ่งในสองสถานีที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยอีกสถานีหนึ่ง คือ สถานีสีลม
 
อันดับ 3-5 ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีห้วยขวาง และสถานีสุทธิสาร ซึ่งเป็นสถานีที่ห่างออกมาจากตัวเมืองตามลำดับ จึงมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินลดหย่อนลงมาตามลำดับเช่นกัน คือ 11.3% 10.2% และ 10.2 ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง ทั้ง 3 สถานีตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก และไม่มีสี่แยกใหญ่เหมือนสถานีพระราม9 อย่างไรก็ตามในอนาคตจะมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี โดยได้เริ่มก่อสร้างแล้วในเดือน พฤษภาคม 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 เป็นการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อการเดินทางจากนอกเมืองเข้าสู่ใจกลางเมือง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้เกิดความต้องการ และราคาที่ดินเพิ่มมากขึ้นอีกในอนาคต
     •   ราคาที่ดินระดับสูง โดยเฉลี่ยทั้ง 3 สถานีมีราคาที่ดินโดยรอบประมาณ 6,500,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ทั้งนี้หากเลยจากสถานีสุทธิสารออกไป ราคาที่ดินเฉลี่ยจะต่ำกว่า 6,000,000 บาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นว่าสถานีที่อยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่าจะมีความต้องการ และระดับราคาที่สูงกว่า
 
ใจกลางเมืองราคาสูง การพัฒนาจึงต้องถอยออกมาไกลขึ้น
เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ดินรอบสถานี 5 อันดับที่กล่าวมาแล้ว สถานีย่านกลางเมือง บริเวณต้นเส้นทางรถไฟฟ้า และศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) สถานีสีลม มีราคาที่ดินที่สูงกว่ามาก ในขณะที่ความต้องการในการใช้พื้นที่มีมากขึ้นเรื่อยๆ การพัฒนาจึงเกิดมากขึ้นในพื้นที่รอบสถานีที่ไกลออกมา เนื่องจากที่ดินมีราคาที่ต่ำกว่า แต่ยังสะดวกต่อการเดินทาง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับเพียงพอ ทำให้ช่วงกลางๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีระดับราคาสูง (สีส้ม) ในขณะที่ตอนปลายๆซึ่งไกลออกมายังมีระดับราคาปานกลาง (สีเหลือง) แต่แนวโน้มการพัฒนาในแต่ละพื้นที่ก็เปลี่ยนแปลงเรื่อยๆ จึงจำเป็นต้องศึกษาพื้นที่ให้ดีก่อนการลงทุน
 
ลองศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในระยะสั้น ในปี 2559 - 2560 ตามลิ้งค์ด้านล่างนี้
คลิ๊กอ่านต่อ เปิดโผ สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินทำเลทอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2560